家とかマンションとかの修繕とかについて

壊れたら自分で修理する．技術者や職人の基本だよね．

アニメデータを置いているsamba serverがぶっ壊れて昨日はその対処をした．原因は、SATA増設カードの故障で、そいつに接続したHDDはもれなく異常なシーク動作でOSから認識されなくなってしまうのであった．HDD crashかとビビった．

以前upgradeしたwindows10はファイルシステムが不調である．win7は安定してたのになぁ．win7で使い込んだマシンをwin10にupすると調子悪いみたい．あまり使い込んでいないwin7マシンをwin10 upしたのは割と調子がいいみたい．win10しね．

家もちょくちょく故障するが、自分で修理するという人はまれであろう．わたしは内装なら大抵のことは自分で修理できるけど屋根とか外壁はちょっとキツい．


さて今回は家やマンションの修理の話である．

老人ホームの診察待ちなどで暇なときに読んだのが「限界のタワーマンション」という本．書かれていることを単純化すると「タワマンは修繕費用が高額なので30年目に資金不足で死亡」の一点と言って過言ではなかろう．

わたしはDIYerなのでガレージ付きの戸建てにしか住めないのでマンション住まいはほとんど考えたことすらない．ましてタワマンにおいておや．もしも自分がDIYをしない人だったらマンションという住形態を選んだ可能性はあっただろう．

マンションに対してわたしが感ずる別の問題として、固定費負担がキツいだろうなと若いころから思っていた．
サラリーマン時代の後半はプチブルぐらいの年収を得ていたけれど、そもそも新卒の時から一匹狼的転職人生のつもりでいたので、いつ失業するかわかんねぇし、高年収なんてかりそめのものでしかねぇと思っていた．そういう根無し草設定だと、駐車場代３万円、管理費２万円、修繕積立金２万円は負担できかねるという結論に辿り着く．実際、現在のほぼ失業生活で毎月７万円の固定費負担となるとチトきつい．お父さんはパートに出なくてはならなくなってまうー．


「限界のタワーマンション」に戻ると、タワマンの修繕費用は通常マンションのそれよりも1.5～２倍ぐらい高額なのだそうだ．（さらに人手不足で年々高騰）
外壁のシーリング材修繕を15年毎に実施し一戸当たり200～300万円．30年後には高層エレベーター(一基一億円)＋排水管の全交換もしなくちゃいけない．毎月２万円の修繕積立金で15年間で貯まるのは360万円なので、EVや排水管の分が足りない．そんなソロバン勘定で警告している．

けれど、戸建てに住んでいる人にとっては、外壁補修なんか40年住んでても一度もしない人がほとんどではないだろうか？ わたしだって、築35年ぐらいの家だけど外壁補修する気なんか1mmもない．それなのにどうして15年毎に補修するの？という疑問が湧く．

その答えは、マンションオーナーは不動産価値の下落をとても嫌うからだそうだ．わかる気がする．中古マンションはメンテ完璧で資産価値が毀損していない点が重視される．だから本当に修繕が必要かどうかに関係なく15年毎の修繕をやりたいのだろう．出費が嵩むのぅ．

「限界のタワマン」はさらに、管理組合の意志決定が難しい点も警告している．一生そこに住むつもりの人と、転売屋と、賃貸オーナーでは考え方が違うからね．


以下は建物診断業務を通じたわたしの体験から．

これは秋葉原のスタ丼に隣接する建設中のビルである．剥き出しの骨組みから鉄骨造だと一目でわかる．タワマンも鉄骨造だ．

鉄骨造の建物の外壁にはパネルという物がペコッと取り付けられる．パネルと言っても1x2mで100kgあるような重量物である．そのパネル同士の継ぎ目を接着剤で埋める．シーリング材修繕とはこの接着剤の塗りなおしのことだ．

戸建て住宅でも鉄骨造＋パネル＋シーリングはよくある．ウチもそう．

鉄骨造の建物診断業務では、鉄骨の錆、ボルトの緩みをチェックする．倉庫のように鉄骨が剥き出しの物件ならば錆やボルトを目視できるけれど、マンションやofficeでは化粧ボードで鉄骨を隠しているので困難を極める．化粧ボードに雨漏りの染みがあったら化粧ボードを剥がしてチェックするかどうかっていうぐらい．

まぁでも、鉄骨造は異常があれば比較的察知しやすい方だと思う、化粧ボードを剥がせば見れるわけだから．

異常検知が難しいのは鉄筋コンクリ造の物件だ．コンクリの内部に埋もれた鉄筋が錆びているかどうかを知るには削岩機でほじくらなくちゃ判らない．

地震で窓の隅にクラックが入る．このようなクラックはどの物件でも大なり小なり見かける．雨水で鉄筋が錆びてるかもしれない．
冬に氷点下になる地方ではクラックに滲み込んだ雨水が凍って膨張しクラックを広げる恐れもある．
なので鉄筋コンクリのクラックはコーキング材で補修せな将来ロクな目に遭わない気がするのだけど、窓のクラックまで律儀に補修している物件は多くない．

クラックは窓をはじめとしてそこら中にあるので全数検査なんか出来やしない．
なので代用試験として、コンクリがアルカリ性を保っているかどうかをサンプルチェックするスキームになっている．コンクリがアルカリ性であるかぎり、雨水が侵入しても鉄筋は錆びないというロジックだ．う～む、大切な資産の割にはアバウトかな？

鉄筋コンクリ造の外壁はこのようなタイル張りが多い．
このタイルがまた悲しいのよ．見た目は正常でも、タイルの下地は剥がれかかって空洞だったりする．放置すると地震でバラバラと落下する恐れがある．
打診棒で叩くとタイルが剥がれかかっている場所では軽い音がするのですぐに判るのだが、それとてバルコニーのような手が届く範囲でのハナシだ．全周をチェックするには屋上からゴンドラを降ろすか足場を組まなくちゃいけない．大規模修繕時にどうぞどうぞ．出費が嵩むのぅ．

最後に、鉄骨造でも鉄筋コンクリでも危険性は同じな気がするが、最上階は雨漏りに要注意だ．修繕を怠っているとやがて屋上の防水シートがボロボロになって天井のクラックから雨水が侵入する恐れがある．マンションを買うなら最上階は避けるのが吉だと思う．

というわけで鉄筋コンクリのマンションは厄介だというのがわたしの印象なのだった．

詳しくはお近くの専門家にご相談ください．

かしこ