今日は在宅ですがリフォームの話題をします．
お題は、なんで何ヶ月もリフォームやってるのか？です．
この連載を読んでいる人の大半がこう考えているのではないでしょうか？
「何ヶ月もリフォームですったもんだしてて、道楽にしても度が過ぎる」
「平坂の行動がバカに見える」
そうでしょう、そうでしょう．
フツーのサラリーマンはそう考えて当然です．
不動産業に関連する人でも同じ印象じゃないですかね？
唯一の理解者は「零細不動産賃貸業の人」だけじゃないかな？
以下ではそれを説明します．
結論からいうと、たとえ１年間かかってもマシだから、です．
判りやすい例として、この物件のお風呂のリフォームを挙げます．
お風呂の修理アイテムはこれだけありました．
平坂が施工したcash outの実績も記します．合計で￥２万ぐらいなものです．錆水対策は広範囲の作業ですが、お風呂周辺のみを計上しました．工数は自腹なのでゼロとします．
錆水配管交換 ￥１００００
タイル貼り換え（一部のみ）
タイル欠け補修
タイル錆水漂白 ￥５００
アルミドア補修
目地劣化補修（シリコン） ￥１０００
目地劣化補修（目地材） ￥１５００
手すり撤去・廃棄
照明交換 ￥２５００
窓・天井・廻り縁・ドア枠塗装 ￥２０００
ドア木部下端補修
排水トラップ交換 ￥１５００
網戸張替え ￥１０００
ここから、世間話に移行します．
フツーのクライアントが工務店にお風呂を見せて「これを治してください」と依頼すると、何が起きるか？
とりあえず１００％の工務店が持ってくる見積もりは、
ユニットバスに全面交換 ２００万円
じゃないかな？ わたしでもそうします．
それで、クライアントに反論が無ければお風呂リフォームに２００万円で決定です．
もしもクライアントが「高すぎる」と難色を示した場合、何が起きるか？
・工務店から断られる
・壁にパネルを貼る工法もあります １００万円
このどっちかでしょう．
クライアントが「まだ高すぎる」と食い下がると、断られるんじゃないかな？
もしもクライアントが平坂で、細々と補修手順を口出しして無理矢理やらせるとどうなるか？ 工務店はやる気ないでしょうけど、仮にやってくれたとして、請求額はこんなところかなぁ．合計すると４３万円で、工務店は渋い顔．５万円が何度も出てくるのは、いろんな専門業者を呼ぶからです．一人工５万円ぐらいするでしょう．材料費はそんなにかからず、ほとんどが人件費です．
錆水配管交換 ￥１０万 （水道屋）
タイル貼り換え（一部のみ）￥５万 （内装屋）
タイル欠け補修
タイル錆水漂白 ￥５万 （清掃業者）
アルミドア補修 ￥５万 （建具屋）
目地劣化補修（シリコン）
目地劣化補修（目地材）
手すり撤去・廃棄 ￥５万 （工務店）
照明交換 ￥５万 （電気屋）
窓・天井・廻り縁・ドア枠塗装 ￥５万 （塗装屋）
ドア木部下端補修
排水トラップ交換 ￥２万 （工務店）
網戸張替え ￥１万 （？）
これを見ると、工務店の仕事ってほとんど無いです．工務店はただの手配師であって、工務店にお金が落ちないんですよ．だから工務店はやる気にならない．
というわけで整理しますと、工法の違いでこうゆう金額差になると予想します．
２００万円 ユニットバス
１００万円 パネル
４３万円 逐次補修を命ずる
２万円 ひらさか個人修理
ところで、この物件のリフォームにどれだけの金額をかける気になるか？という問題を考える必要もあります．
ぶっちゃけ、この物件の年間売り上げ額は２００万円です．都心の億ションじゃないんで月家賃５０万円なんかで貸せるほどの物件ではありません．
だとすると、リフォームはせいぜい１年分の金額をかけるぐらいが関の山と考えます．つまり、リフォーム予算２００万円です．たったの２００万円です．迂闊にユニットバスなんかにしたらお風呂リフォームだけで予算オーバーです．
この物件はお風呂だけじゃなくて、大物だけでもこんなにあります．
・錆水対策で配管全部取り換え
・壁をほとんど全部クロス貼り（元は合板と砂壁）
・床の50%を貼り換え
・お風呂ボロい
・外構やること多数
これを工務店に依頼して見積もりが５００万円だったら「全然OK」というレベルだと思います．５００で済む気はしませんけど．
話をまとめます．
工務店に依頼した場合：
工期 準備入れて３ヶ月
機会損失 半年 １００万円
工費 ５００万円以上
total －６００万円以上
平坂が自分でやった場合：
工期 １０か月
機会損失 １年 ２００万円
cash out １００万円はいかないと予想
total －３００万円未満
結論： たとえ工期が長くかかって機会損失を見込んだとしても、平坂が自分でやった方が半額未満で済む．
だから、独りぼっちでリフォームしているのです．
零細不動産賃貸業の人なら最初からご理解いただけていると思います．
かしこ
メガ大家さんは、家賃稼ぎで工務店らしい。
返信削除零細大家さんは、DIYですねー。
はつり機械の時点でただ者ではないと、予感しました。
そういえば、後輩で親がアパート買ったらどんどんアパート増えて行ったという話ありました。だいぶ羽振りがよかった記憶
物件を１つだけ持ってるとかいう人は少ない気がしています．
削除５～６軒持っている人が多い気がします．
そうやって物件が増えると、しょっちゅうリフォーム需要状態でどーしよーな状態な大家さん．たいへんですねー
>自分でやった方が半額未満で済む
返信削除こんなの、
・「人件費」抜いたらこうなる
に、決まってるじゃないですか～！！
※まさに「ＤＩＹ」ですね。自分でやると（作業が好きであれば ← コレ重要）「自分も楽しめるという」おまけ付き。
※なんか、主婦の家事労働を、金額換算すると「フツーのサラリーマン以上だった」という話を思い出しました。
あと、これは、
・自分で「工具」や「技術を持っている」
から出来る技であって「よい子のみんな」は、真似できませんね。
（なので「仕方なく」外部の業者に「人件費を払うしかない」です。
でも、こうしてみると「意外に」人件費って安いなー、と、思いました。こんなので「業者」って、儲かってんのかな？（まぁ、だから「手抜き工事だらけ」に、なるんだろうけど）って、思いました。）
自分でやれば、人件費は、只 ですね
削除削岩機も持ってるぜーyeah!
削除１人１日５万円の請求だと、工務店の経営は成り立たないと思います。
なので、仕入れ値５０万円のシステムキッチンをエンドユーザーに１５０万円で売って経営してる感じだと思います。